房地产贷款增速8年首降 银行收紧早有迹象

房地产贷款处在理性下调中。

1月15日下午，国务院新闻办公室举行的新闻发布会上公布了2020年关于房地产贷款的两个数据：2020年房地产贷款余额增速已连续29个月回落；2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。

这侧面印证了银保监部门对于房地产贷款的管控效果。2020年最后一天，央行、银保监会再次对银行房地产贷款比例进行调整，房地产贷款再次收紧的信号来临。

实际上，这次出台的房地产贷款新规早在2020年9月就有银行从业人员在接受媒体采访时表示，监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。更有一位银行人员表示，监管机构2020年年初就有要求，2020年年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款一定比例。

另据上海证券报报道，截至1月14日，多家银行1月信贷投放额度已基本告罄。其中，受房地产融资新规影响，涉房贷款额度出现大缩水。此外，一家股份制银行涉房类信贷额度已用完，现在还有很多企业排队，要等有企业还款进来，才能腾出额度。

市场认为，上述新规下房地产市场销售将受到一定影响。

多家银行碰触“两条红线”

2020年最后一天，央行、银保监会发布了关于集中管理房地产贷款的通知，并调整了银行房地产贷款比例，将银行分为5档，针对每档银行，均设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两条红线”。

从具体情况来看，5档银行房地产贷款占比上限分别为：中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%；5档银行个人住房贷款占比上限分别为：中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

关于“第一条红线”房地产贷款占比上限，根据Wind、中国银河证券研究院统计数据显示，截至2020年6月30日至少11家银行房地产贷款占比超标。

数据显示，第一档中资大型银行房地产贷款占比均未超标，第二档中资中型银行中有5家银行房地产贷款占比超标，分别为招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行、北京银行；第三档的中资小型银行和非县域农合机构中有6家银行房地产贷款占比超标，分别为杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、厦门银行、青农银行。

关于“第二条红线”个人住房贷款占比上线，根据英大证券研究所统计的数据显示，从上市银行2020年上半年业绩数据来看，已披露个人住房贷款的34家上市银行中，其中，有21家银行均能满足现有的占比要求，13家银行暂时不满足约束。

行业告别“高周转”发展

英大证券宏观研究员胡研宏在接受中国房地产报记者采访时表示，该政策主要是约束银行房地产贷款，在结构上，银行会有一个选择。但这个总量不会下滑太大，原因是这个指标并不是一年内要达到的，有两三年过渡期，它是一个平滑过程。

根据中国银河证券研究院报告，该政策对地产贷款总量影响偏中性。并表示，大型银行房地产贷款总量占行业总量比例较高，仅建设银行及邮储银行按揭贷款占比略高于标准，但均不超过2个百分点；中型银行及小型银行部分银行需要调整相关贷款比例，但其体量占比不高，对房地产行业总体贷款增量影响有限。

作为资金资金密集型行业，银行贷款是房地产开发到位资金主要方式之一。

在首钢地产首钢•柒里风华市场经理马腾飞看来，虽然这次政策对房企主要是间接影响，但他表示，间接影响不意味着影响不大，“相反，影响很大且是非常长远的影响。”

他认为，短期内对房企利好。由于银行在房地产信贷规模受到了限制，也就是说银行能放贷的钱变少了，那么利率必然短期内会上升，相当于增加了购房成本。但是在上升之前会有一个窗口期，在这个窗口期购房者为了享受较低贷款利率，成交意愿会增强，那么销量自然就会增加；从中期看，利率提高后还是会慢慢降回来；从长期看，个人住房贷款占比受限，意味着整体上能够用于购房资金变少了，那么总销售额必然受到影响。

“在库存不变的情况下用于购房资金受限，竞争一定会进一步加剧，再结合去年融资‘三道红线’，等于是现在有‘五道红线’控制房地产金融端。”马腾飞表示，未来房地产行业已经不可能再像之前那样依靠“高周转”发展了，整个行业主流发展模式要从“高周转”向“高质量”转型。

马腾飞表示，能够有良好发展的企业必然是踏踏实实做产品，稳稳当当降负债的企业。

贝壳研究院首席分析师许小乐在接受中国房地产报记者采访时表示，结合房企融资新规影响，未来房地产行业分化特征将更加明显，同时在“房住不炒”基调下，投资炒房空间将被极度压降。