一则让人惊愕的消息
10月18日，传来一则让人惊愕的消息：东方雨虹旗下全资子公司以40.135亿元的价格，竞得北京市丰台区南苑一宗居住用地！
防水行业吃瓜群众瞬间迷糊了——东方雨虹要逆势进入地产开发行业了吗？
命运交给乒乓球
东方雨虹摇到的这块地，全名叫北京丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区R2二类居住用地（以下简称“丰台南苑地块”），一共有包括华润置地、中铁建、京能、首开、虹曦置业（东方雨虹）、中海、城建及天恒等在内的八家公司参与竞拍。
该地块起始价34.9亿元，土地上限价格为40.135亿元。竞拍规则很有趣：当竞买报价达到所谓土地合理上限价格时，便不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。
东方雨虹在最终的摇号环节成为了幸运儿。这种规则，相比“价高者得”貌似有些进步，但这种不论出身和综合实力，将各路英雄豪杰的命运都交由乒乓球的玩法，怎么看都有些怪怪。
事实上，东方雨虹此前已七次参与土地竞拍，但均未获得摇奖机的青睐。此番中奖，有点像是夜总会喝酒摇骰子——手气再差，也不至于一晚上摇不到“豹子”。
试水已三年有余
将视线再放远一点，其实东方雨虹试水土地二级开发市场，已三年有余。
相关资料显示，2020年8月，中国奥园以8.47亿元的价格竞得了一宗位于广州增城区中新镇的地块，东方雨虹以持股20%的方式参与其中。
该项目后被命名为奥园中新城市天地，一开盘就成为热点。岂料行业风云突变，如今也不可幸免地陷入了资金危机。（2023年8月4日，增城区住建局发布通报点名批评该项目，存在严重影响“保交楼”进度、质量安全首要责任未落实到位、工程质量缺陷多等三大问题。）
（从业主提供的实拍图来看，该项目车库局部渗水严重，肉眼可见。好奇的吃瓜群众会问：防水工程是谁做的呢？）
时间来到2021年4月23日。
广州东方雨虹置业投资有限公司以1.1172亿元的价格，竞得广州市花都区的一宗商住地块，用于建设“东方雨虹国际绿色建筑建材中心”项目，总建筑面积27930平方米，总投资3亿元。
2023年6月7日，该项目举行开工奠基仪式，计划建设成集甲级写字楼、居住、金融服务、科研、休闲和餐饮等多功能生态于一体的城市综合体，致力打造花都CBD中轴线的核心商务地标——是否觉得跟“国际绿色建筑建材中心”的定义有点不搭界？好一个瞒天过海！
心如明镜的闪烁其词
今年5月17日及6月7日，在深交所“互动易”平台上，有投资人曾两度向东方雨虹提问，参与北京顺义地块竞拍是否有意涉足房地产开发？东方雨虹方面均明确回应“公司不涉及房地产开发业务”。
10月18日下午，就北京丰台南苑拿地一事，《证券日报》某记者拨通了张蓓的电话，张蓓表示“不清楚这件事，还在了解中。”
两次表态似乎都在掩饰什么，但掩饰的同时，大家又很清楚，实际上什么都无法掩饰。
正如一个面临竞争对手巨大压力的职业运动员，突然有一天热衷于量子力学研究，以致于影响到正常训练。无论他何等地具有天赋，恐怕都会被教练踢屁股。
东方雨虹涉足地产开发，在吃瓜群众看来，跟这个开小差的职业运动员有点类似。
首先，东方雨虹的现金流不足以支撑同时骑两匹烈马。
从上半年财报来看，截至2023年6月末，东方雨虹应收账款高达136.8亿元；其在手货币资金为54.81亿元，较年初缩水近一半；同期，短期借款约55.89亿元，另有规模约3.81亿元的一年内到期的非流动负债。2023年上半年，东方雨虹经营活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流分别净流出39.4亿元、2.8亿元。
东方雨虹的资金面如何，显而易见。
其次，短期内无法做出业绩贡献。
东方雨虹跟中国奥园合股开发的中新城市天地项目，三年多过去，目前正一地鸡毛；花都国际绿色建筑建材中心项目，拿地两年多后才开工，地下三层，地上21层，没有三四年时间恐怕下不了蛋。
第三，动摇资本市场的信心。
如果不是持续至今的地产债务危机，恐怕东方雨虹的资本神话还在继续，也就不会发生东方雨虹董秘张蓓女士10月17日在朋友圈发“灵魂12问”小作文的事件了。
不管怎么说，将宝贵的资金分流到需要较长回收周期且具有较大不确定性的地产投资领域，显然难逃资本市场“不务正业”的拷问——
会不会弱化“全球领先的建筑建材系统服务商”的战略定位？会不会影响主业的发展？是不是一种缺乏战略定力的表现？什么钱都想赚，是不是有些太过灵活？……
基于以上三点考虑，“闪烁其词”也就可以理解了。
专业领域的三种吃瓜观点
关于东方雨虹此番摇得“丰台南苑地块”，专业领域目前大致有三种观点。
第一种观点：无法理解。
某地产研究院研究总监Y先生认为：“在手现金无法覆盖短债，使得东方雨虹拿地略显得无法理解，或者说没法用普通的投资拿地思路来理解。”
第二种观点：不啻是好生意。
某住房政策研究中心首席研究员L先生认为：“也不排除东方雨虹趁机扩展业务版图‘亲自下场’的可能，因为它是上下游企业，与行业产业链上的企业也熟，可以整合资源来做。”他指出，若北京楼市稳定，东方雨虹斥资40.1亿抢到的这宗地将拥有不错的利润空间。
某涉地产业务咨询机构创始人Z先生认为：“就北京的楼市而言，在这个阶段拿地，预期成交量价收入、投资回报都没有问题。企业投资拿地是为了赚钱，从投资时点来讲是对的。作为实体企业，东方雨虹融资成本远低于民营房企。即使正常的开发环节利润不高，但只要融资成本利差在，东方雨虹就可以获得比正常开发商多的利润率。获取融资成本利差，这就是传统实体企业拿地进行房地产开发的逻辑，其实还是在玩资本运作。”
第三种观点：或扮演马甲。
ZY地产首席分析师张先生认为：“非房企参与竞拍拿地，有两种可能，一种是想自己下场，另一种则是在做别人的马甲。如果自己开发，可能存在经验不足的问题，能不能建设高质量房屋要打问号。如果是马甲，则会带来拿地成本的提高。”
另外一位业内人士则大胆猜测：“拿出高昂的保证金来参与土地拍卖，如果仅仅是‘打酱油’，这绝不符合东方雨虹的一贯作派。其业务线涉房依然很深，与众多大型房企有着合作，这可能是在为某些房企做支撑，增加摇号中签概率。”
大隐的看法
非房企业拿地不算新鲜事，但目的大多用于建造企业总部大楼。东方雨虹频繁参与拿地，在大隐看来则兼具业务需要和投资获利（直接或间接）双重考量，投资获利的可能性更大，其逻辑至少包括以下两个方向。
逻辑一：对于位置特别稀缺、投资规模适中的地块，可以考虑独立上阵。
利用建材实体上市企业融资成本的优势，降维打击传统地产开发企业，获取融资成本利差，属于一种跨界打劫。
逻辑二： 作为合作筹码，获取交换价值。
某地产研究机构Y先生认为：“未来即便东方雨虹自己不进行主力开发，也具备了与房企谈判的资格，能更好争取项目防水等业务的承接。”
果不其然，10月19日，东方雨虹就旗下子公司拍得“丰台南苑地块”一事发布公告称，拟通过该土地资源合作，与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。
这个表态应该如何理解呢？大隐认为包括两层含义：
第一，肯定不会独立开发。
北京市已在6月份左右调整了对参拍房企之间的股权投资限制，无论哪家房企摘得地块，后续是否引入其他参与摇号的房企抑或是任何一家合作方，都不再受限制。
对于东方雨虹而言，过多地占用资金，且回报周期较长，完全不值得为此去面对资本市场的持续非议和未来的不确定性。孰轻孰重，东方雨虹自然能拿捏清楚。
第二，至于找开发商合作或以代建方式实现开发，一定会带上某些附加条件，寻求利益的战略最大化。
附加条件大概率是获得合作方三年内全国所有开发项目的建材独家供应权（注意：不仅是防水材料）。鉴于地产行业目前所存在的风险，这个合作方的选择就必须同时满足两个条件——无流动性危机（最好是央企、国企）+有相当的开发规模或较好的合作前景。
“防水茅”的智慧
东方雨虹出招有个特点——其真实意图你往往得要过一阵子才能恍然大悟。透过“丰台区南苑地块”项目，我们再一次领略到这一点。
东方雨虹顶着“不务正业”的非议压力，再一次展现了其独到的机会洞察力，以及围绕战略目标，开展路径创新的落地能力。其经营算法可能比我们想象的，要更为复杂或者说灵活。
但大隐最后想说的是，这种“曲线救国”的玩法，恐怕很难复制和持续：第一，需要做大量的前期运作工作，否则，新兵蛋子是很难拿到“入场门票”的；第二，完全依赖运气，东方雨虹参拍的有些地块，参与竞拍者竟超过30家，即便是赌神亲临现场，也很难说有多少机会吧？第三，毕竟需要占用较大资金，资本市场会向你翻白眼。
此外，在大隐看来，这实际上属于资本变相流入已经有绑架国民经济之嫌的地产领域的一种方式。这到底是政策的睁一只眼闭一只眼呢？还是聪明者的钻空子行为？有待观察，且让子弹飞，且让我们继续吃瓜。
文章来源： 大隐于水先生
责任编辑：雷达
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