2022违约房企名单增多！被捞上岸还是背水一战？

接上篇《翻版恒大奥园“躺平”？ 2022房企到期债务近万亿！讨债大军苦不堪言！》

俗话说：债来如山倒，债去如抽丝。

地产寒冬，有些人在等待被捞上岸，有些人仍愿意坚决自救，冒险下海，而有的则努力100天，放弃一瞬间。万科郁亮则选择背水一战！

违约房企名单增多，商票逾期严重

受2021年融资环境收紧、销售下行等多重因素影响，房企违约债券不论从数量还是金额来看，均远超去年同期水平。

从具体违约房企来看，违约名单扩大至龙头房企，包括中国恒大、中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等。

据中指研究院数据显示，截至2021年末，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元。此外，另有7家房企虽未发生实质性违约，但存在进入债务展期程序或有商票到期拒付等潜在违约事件。

2月16日，Redd消息称，华夏幸福计划在2月18日向签署了债务重整方案的无担保债权人汇入第一期的偿付债务款，为本金的1.3%。远低于债权人预期的10%。

目前，华夏幸福已经在债务重组方案中认署了373亿元的无担保债务。同时华夏幸福承诺，2022年出售地产以及工业园区约450亿，2023年出售资产约750亿用于债务偿还。

目前华夏幸福债务重组已经逐渐步入洽谈协商过程，但是根据债务重组方案有一定的债务偿还顺序。商票无疑现在还是遥遥无期。在小程序【探票】统计的数据中显示，华夏幸福商票逾期严重，贴现报价已经到了49.67%。

变卖资产：融创、富力、大发、雅居乐等积极自救

虽然对债务违约的风险加剧，更多的房企并没有选择“躺平”，而是开展积极自救。

2021年黑石以40.62亿元现金的代价，将富力地产旗下广州国际机场综合物流园70%股权收入囊中。12月7日，富力地产公告称，将广州国际机场综合物流园余下30%权益，售予黑石。此次出售，将直接为富力带来12.63亿元的现金。出售的原因，缘于富力地产的偿债压力。据媒体不完全统计，富力2022年将有超150亿元境内外债到期。

今年1月5日晚间，富力地产公布了7.25亿美元债务展期的最终投票结果，票据持有人同意就交付的票据展期至2022年7月，即期得到全部本金的83%。

大发地产近期公告对1.845亿美元未偿付票据进行要约置换；荣盛发展则公告称，完成7.8亿美元债务的成功置换，最长展期为2.5年。

更多的房企还在努力，在谈债务展期、积极回购的同时，通过出售资产、配股融资等方式获得资金。

2021年末，花样年转让北京密云两处项目，还出手了宁波项目等资产套现。

2月11日，雅居乐集团发布公告，公司的间接全资或非全资附属公司与安徽海创绿能及相关项目公司签订相关股权转让协议转让五家持股公司股权，据悉本次交易代价总计为11.2914亿元预计收益约为1.26亿元。

去年不仅武汉雅居乐国际家园被曝出项目停工、拖欠工程款1亿元。债务发生逾期。而且雅居乐商票也拒付严重。

上海票交所最新公布的2022 年 1 月商票持续逾期的563家名单中雅居乐系有6家公司光荣上榜。

根据数据显示，雅居乐境内债境外债永续债及ABS存量规模大约在445亿元左右，2022年到期规模为111亿元。其中3笔2022年到期美债债务，涉及金额就占了11亿美元

雅居乐开年就开始疯狂处置资产，1月下旬，雅居乐、世茂集团先后公告出售广州亚运城项目股权，两笔交易对价分别为18.43亿元、18.445亿元，接盘方均为中海地产。目前雅居乐已经处置超40亿，但是对目前美债来说，仍然是远远不够的。为了避免债务违约雅居乐一方面通过发债配股及出售资产、销售回款等方式筹集资金。

世茂集团则自去年12月以来，先后以20亿港元出售香港西九龙地王项目，又在1月21日，出售上海黄浦路地块，交易代价10.6亿元。

头部房企融创中国，2021年，融创合同销售金额5973.6亿元，仅次于碧桂园和万科，排名行业第三。

自2021年11月下旬起，融创下属项目公司开始出现无法兑付到期商票的现象。且据各大银行ECDS系统和票三方的‘票眼’小程序了解到，截至2021年底，融创商票规模在300亿元左右。且在今年2月底会有20亿元左右的到期票据。

根据房企美元债数据显示，融创中国在今年还有2笔12亿美元的外债要偿还，还款时间分别为6月和8月，平均利率为7.50%。

为了避免债务违约，融创也在卖资产、盼融资。近两个多月，已通过股权配售、大股东借款、资产处置等多种渠道回笼资金约200多亿元。

万科郁亮：今年是背水一战的一年

房地产行业经历2021年的严格调控，出现多起信用风险事件，下行势态令行业入冬。数据显示，截至2月16日，已经有61家A股上市房企披露了2021年业绩预告，其中有26家预计亏损，占比接近一半，还有14家公司预计净利润下滑。

据克而瑞数据，万科2021年实现销售额6277.8亿元，虽然仍居排行榜第二位，但同比下降幅度达10.8%。排名第一位的碧桂园销售额7588.2亿元，同比下降3.8%，而中国恒大销售额大降近40%至4400.3亿元，已经滑出行业前三。

与奥园努力100天，放弃一瞬间，不同的是，2021年在“房住不炒”总基调下，一些稳健的企业一系列长效机制围绕去杠杆与防金融风险展开，“先活下去才能活得好”成为共识，房地产市场也正向“三稳”目标迈进。

2021年11月29日，融信发布公告称已提前偿还于2021年12月3日到期的总额约1.4亿美元优先票据，标志着年内到期的境外美元债提前清偿，轻盈迎接新的一年。

2021年全年，融信实现总合约销售额约为人民币1555.20亿元。其中，12月公司总合约销售额约为人民币102.45亿元，环比增长5.16%；合约建筑面积约为51.61万平方米，环比增长7.23%，呈现出较强的韧性。

《反脆弱》一书里有一句话，“那些打不垮我们的，终将使我们更强大。

2月12日，万科董事局主席郁亮直言房地产行业目前处于“黑铁时代”，并做出十分严峻的判断：“今年是背水一战的一年，就是要么死，要么活，没有中间状态。”在战略方面，郁亮对外部环境特点做出预判。他提出，外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。另一个特征是今年经济工作会议提到的行业新发展模式，又可以概括为为一个中心，三个基本点：一个中心，就是解决老百姓居住问题；三个基本点分别是房住不炒、租购并举和“人—地—房”的匹配。此外还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

“在目前的情况下，还款压力较大的房企应加大去化力度，降低投资，并且尽可能地实现现金回笼，若现金充裕可提前偿还，以避免账期集中造成现金流挤兑。”

市场化手段化债：房地产行业“归位之年”

中央经济工作会议对2022年定下的基调是“稳”。按照住建部部长的解读，房地产工作的基调也是“稳”。 公报里提到了当下和经济运行的三重压力，即需求收缩、供给冲击、预期转弱。“三个环境”，即平稳健康的经济环境、国泰民安的社会环境、风清气正的政治环境。除了三重压力、三个环境之外，还提出了五个“正确认识和把握”，其中，“正确认识和把握防范化解重大风险”的表述十分关键，即“压实企业自救主体责任”。

“压实”、“自救”、“主体责任”，说明面对危机和风险的房地产企业，要从自身想办法，该卖资产的卖资产，正确处置债务，才是正途。从目前已经出现的若干房企债务危机的处置方式来看，政府的定力很强，都坚持了市场化手段化债的总体思路。

在国新办1月18日举行2021年金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。从数据上看，2021年末全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点。其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较去年三季度多增1578亿元。

进入新年，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。鼓励优质房企并购出险房企，保障性租赁住房贷款不纳入银行两道红线，以及房贷利率下调、房贷发放速度加快等，这些政策措施都是对房企的实质性利好。

2月11日，地产股迎来久违的上涨，港股和A股的地产板全线飘红，融创中国一度涨8%，世茂集团一度涨10%，还有多只涨停。直接拉动的因素，应该是主流财经媒体2月10日晚发布的消息：预售资金监管迎全国统一规定，房企资金流紧张有望得到缓解。全国统一规定实施后，达到监管额度之后的剩余资金可由房企提取使用，就意味着，预售资金将随工程进度而正常释放。

2月14日，大悦城控股在公司官方微信公众号宣布，公司于当日与招商银行成功签署100亿元并购融资战略合作协议，融资业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及给予并购相关业务需求创新的各类融资产品。其中提到，招行将为大悦城控股提供“绿色通道一站式”服务。此前，该行与华润置地、华润万象生活已达成并购融资协议，不到一个月累计抛出330亿元房企并购融资额度。

全行业来看，截至目前正在推进或落地的并购融资已经超过500亿元。不过，市场上并购项目交易活跃度并不高。机构人士认为逆周期并购潮出现的概率较小，大概率是“点状发生”。在此背景下，进一步提振需求端信心或是政策发力的主要方向，也是缓解房企流动性问题的关键支撑。

由此可见的是，2022年大概率是房地产行业的“归位之年”。归位的过程，也就是去金融化的过程，会卸去类金融和高杠杆的属性，回到开发商的“本位”，这是一个刮骨疗毒的过程，是一次地产界的“供给侧改革”，也是建材家居包括涂料在内的企业的一次出清和改革。高杠杆、高债务房企出清后，对各行业而言，都将迎来一个稳定持久的生存环境。

与万科郁亮有类似的观点，广东省涂料行业协会会长、展辰新材董事长陈冰亦在2022年新年致辞中，对未来涂料行业面临的挑战同样有着清晰的认知和判断：

疫情尚未结束，行情依然未稳，宏观经济环境及行业上下游未来发展还存在很大的不确定性。我们要清醒地认识到，展辰还远远没有成功，我们离公司制定的中长期战略目标还有极大的差距。2021年销售虽然有所增长，但离十年发展规划第一年的目标尚有差距，其他经营指标差距更大。对照我们的规划目标，对标行业优秀公司，我们不仅没有资格自满，而且应有更多的紧迫感、危机感；在工作目标、工作任务上，每一个员工都要有一种“舍我其谁”的责任担当。尤其在今年及今后较长一段时间内，各级管理者务必总结经验，汲取教训，在思想上、行动上，务必做好行业“中长周期低迷”的准备，积蓄力量，从长计议，上下齐心，共度时艰。

以接下来的市场趋势判断，大概率能挺过房企现金流冲击波的涂料企业，可能会更谨慎地应对市场变化，更加注重工程集采的合作质量、现金流和风险把控,减少负债，练好内功。

还是那句话，坚持住，就一定能看到风雨后的彩虹。