“抄底”房地产？东方雨虹和华为的相似之处

最近，深圳宝安区A001-0212地块被中铁置业以最高限制价格34.06亿元拿下。值得注意的是，“防水一哥”东方雨虹再次出现在土地拍卖现场。

在参加深圳土拍前，东方雨虹今年已经频繁在6月和7月参与了北京的6次摇号土拍，虽然均告失利，但回复投资者时明确表明“不涉及房地产开发业务”的东方雨虹，还是用实际行动给出了真实答案。

地产新周期雷雨交加之际，在碧桂园、远洋等超级房企还深陷资金流动性的债务危机中，一批行业龙头大佬却在土地市场上异常活跃。

不仅东方雨虹频频出手拿地，狸巢家居还注意到，凯伦成立了苏州凯伦置业公司，涉及房地产开发经营、酒店管理、餐饮服务一般项目；华为在东莞成立棠雅实业投资有限公司，经营范围包含房地产开发经营、住房租赁、非居住房地产租赁、园区管理服务、工程管理服务等；天眼查App显示，腾讯科技（深圳）有限公司的经营范围发生了变更，新增了房地产开发经营和非居住房地产租赁项目。

在房地产低迷期，腾讯、华为为何会与东方雨虹、凯伦一样，纷纷“抄底”呢？出手拿地是行动了，涉足房地产是实锤了，但这些行业龙头的真实意图，可能跟我们想象的不一样。

以上了热搜的“华为投资房地产”解读为例，一再强调“没有参与房地产开发的想法”的东方雨虹，其实跟华为有很多相似之处，甚至可以说是异曲同工。

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作为与房地产关联极为密切的综合型建筑防水企业，东方雨虹受益于房地产过去的高速增长，成长为当仁不让的龙头老大，早已与房地产形成了共荣共损的关系。

近年来，房地产行业经历了多轮降杠杆、去库存、资金收紧等政策调控，正在经历结构性改变。东方雨虹同样饱受地产之困，市值更是从高峰1500多亿元，更是大幅缩水一半。事实上，在过去两年里，包括防水、涂料、陶瓷、家具等行业在内，由于和众多房企有较为深入的合作和业务绑定，叠加疫情影响线下消费市场低迷，随着上游部分房企出现财务资金链问题，下游建材行业都面临了较大风险。

每逢一有地产企业出现问题或爆雷，就有很多人第一时间关注东方雨虹，并会被发问账款回收情况、会不会受影响等问题。

而东方雨虹一直在做一件事：优化房地产业务构成，防范应收账款风险，利用规模优势进一步扩大市占率，降本增效，探索新的合作模式拓宽新的营销渠道，寻找新的存量和增量市场。

2023年上半年，东方雨虹实现营收168.52亿元，同比增长10.10%；实现净利润13.34亿元，同比增长38.07%；实现扣非净利润12.43亿元，同比增长39.59%。这组亮眼数据表明，东方雨虹已重回增长通道。

半年报中，还有这样一些关键性的数据和表述，对我们了解东方雨虹频频参加土地竞拍的意图，会有所帮助。

东方雨虹表示，受房地产波动影响行业低迷，公司着眼稳健和长远发展，充分提升渠道效率。在工程渠道领域坚持合伙人优先，对合伙人制度进行升级，以“平台+创客”为经营管理模式，充分挖掘合伙人潜能，在基建、保障房等领域提升渠道效能，提升非房领域的市场占有率。同时，积极发展零售业务，在存量房市场的旧房和旧城改造等翻新修缮领域快速布局。充分利用产品多品类优势，利用防水的客户资源和渠道快速发展非防水业务，降低房地产行业波动的影响。

房地产行业作为东方雨虹建筑建材产品销售、施工等系统服务的主要领域之一，占其营业收入及净利润的绝大部分份额。“新阶段渠道优化保稳健发展，降低房地产波动影响”，才是东方雨虹的核心之义。

2023年上半年，东方雨虹各渠道结构明显改善，其中零售渠道、工程渠道和直销渠道的营业收入占比分比为29.98%、36.45%和31.08%，分别提高5.02、4.78和下降8.37个百分点；2023年上半年零售、工程和直销业务渠道营业收入同比增长32.21%、26.68%和下降13.25%，渠道结构进一步得到优化和提效。

为摆脱房地产客户依赖，减缓房地产业务对企业的影响，东方雨虹还发力工业建筑、能源建设、轨道交通、民生工程等非房领域，并继续加大C端业务，减少对B端的依赖。

而频频出手拿地，或许同样是东方雨虹“降低房地产波动影响”的另一手新棋！

一位熟悉东方雨虹的防水行业资深人士说，东方雨虹参与北京6起土拍起拍价合计212.05亿元，仅保证金一项，便高达42.6亿元，这对于经营性现金流本就有些压力的东方雨虹而言，绝不会交上40多亿元保证金来土拍市场“打酱油”。在地产如此惨烈的环境下，善于抓住关键机遇的李老板应该在下一盘更大的棋。

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在过去几年中，东方雨虹大张旗鼓地扩张，“种”工厂“种”基地建设，一度被称为走集成厂家的“典范”，实现了规模优势。

与卖防水卷材的企业不同，在竞争激烈、产能过剩的建筑防水圈，东方雨虹一直在扩充自己的“朋友圈”领域涉及绿色建材、水性涂料、节能保温材料、高分子卷材、特种砂浆等各个板块，甚至打通上游原材料，布局建筑乳液，投资工业涂料，进军高端市场，联合新能源企业，开辟建筑光伏防水一体化新赛道。

明确表示“不参与房地产开发”的东方雨虹，投资也并非完全不涉足房地产业务。

2021年4月，东方雨虹通过旗下全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元的价格摘下了花都区的一宗商住地块。2023年6月7日，花都区花城街“攻城拔寨”重点项目之一——东方雨虹国际绿色建筑建材中心项目举行开工奠基仪式。

据今日花都报道，项目位于花都区花都大道以南、天贵路以西，交通便利，地理位置优越，拟将建设成集甲级写字楼、高端居住、金融服务、科研、休闲和餐饮等多功能生态于一体的城市综合体。据悉，该项目总投资3亿元。

虽然，东方雨虹主要是投资建厂和商业项目，住宅项目比较少，但至少说明东方雨虹对房地产开发业务不算陌生，而在土地市场出现机会时，抄底而入，并不让人意外。

8月28日，国家发展改革委在今年以来国民经济和社会发展计划执行情况报告中指出，加强风险预警和妥善处置，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。增加保障性住房供给，支持地方政府和企业加大保障性租赁住房建设。有效防范化解地方债务风险，落实好一揽子化债方案。稳妥处置金融领域风险，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

调整优化房地产政策，加大保障性住房建设和供给，以及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产等政策，给房地产企稳注入了活力。

而随着防水新规4月1日的落地，美丽乡村建设，绿色建材下乡等等，凡此种种，给管道、涂料、保温、防水等诸多消费建材提供了广阔的市场。

而当前，除央国企外，多数民营房地产企业在经历行业出清的历练，可能预示着一个新的地产趋势即将来临：以央国企为代表的地产企业将主导城市更新、城中村改造、公共基础设施建设、保障性住房供给。

趁机“拿地”与央国企及优质企业合作，既掌握了一部分主动权，防范了地产应收账款风险，还利于开拓重点区域市场，多方资源整合，既赚了地产的钱，还供应自家防水材料赚了钱，又促进了地方经济，当地政府也乐于成全这样的三方共赢。

另一方面，东方雨虹积极拿地露面土地市场，一方面可以第一时间发现和锁定优质的“甲方”“乙方”，将其从对手变成盟友。二是未来能在存量房市场竞争中有更大的落地筹码和支撑。三是肥水不流外人田，雨虹的材料有了用武之地，新材料有了试验场，还便于打造展示建筑光伏防水全方位的样板。四是也向政府展示了自己的企业实力。

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参加北京6次摇号土拍失利，东方雨虹并没有就此收手，而是又转战深圳。北京、深圳、广州、上海四大一线城市，均有东方雨虹的身影。东方雨虹似乎对拿地很执着，而且是围绕着超大特大城市在“转”。

相比房地产市场，实际上，东方雨虹像华为一样，更聚焦的是自己核心的主航道。

2023年8月3日华为设立“东莞棠雅产业投资有限公司”，被媒体解读为跨界房地产上了热搜。但华为回应称，华为不涉足开发房地产。

实际上，2021年8月，华为心声社区曾披露时任华为轮值董事长郭平与新员工座谈纪要就谈到，华为不会去开发房地产。

在座谈会上郭平表示，“华为不会去开发房地产，但业务涉及全屋智能，把家里所有东西通过鸿蒙系统连接起来，这样一来华为就跟房地产产业建立了关系。即面对业务下行压力也不会去从事房地产业务。”

对于华为而言，一些投资和举措是出于公司发展的需要。从早年的福利房，到近年的拿地自建，华为致力于帮助员工实现安居梦。据不完全统计，华为已经累计在松山湖片区拿下36宗土地，其中15宗商住用地专门用于建设人才公寓。

内部知情人士称，东莞棠雅主要负责园区的建设和管理，方便对这些房产进行统一集中管理，不涉及地产开发。他还表示，近年来全屋智能市场发展进入快车道，华为正在房地产科技发展、智能化转型方面持续布局。而公司自2021年推出全屋智能1.0后，目前已迭代至全屋智能4.0。

实际上，华为不仅跨界房地产，在深圳还成立有一家酒店“英华苑”，在外部环境美国制裁的压力下还跨界在芯片半导体领域投资。

另一科技巨头腾讯，新增的房地产开发和租赁业务，根据腾讯内部人士的说法，并不是单纯地想要做房地产，而是想要做一个新的大铲湾项目。

腾讯在2019年以85.2亿元的价格获得了深圳市宝安区西乡街道的大铲湾一号土地，该土地将被命名为“互联网+未来科技城”，该土地将被命名为“大铲湾”。

我们发现，善于学习和创新的东方雨虹，在新的房地产市场周期里，可能是在仿效华为、腾讯、中建系的一些做法，向上游延伸，横向纵向拉动，在保证赚钱和有前景的前提下进军房地产，来确保自己防水相关业务规模，还能增强公司盈利能力。

不打算涉足房地产开发的东方雨虹，一个最大的可能性是，拿到地之后与其他开发商合作开发，例如共同打造智能写字楼、提供增值服务等。作为建筑光伏防水一体化材料的龙头供应商，东方雨虹进军房地产领域时可能会更注重可持续发展和绿色建筑的理念，采用低碳节能环保的材料、设计和建造标准。

虽然东方雨虹的具体战略还需要进一步观察和了解，已经有网友很期待东方雨虹建的房子会是什么样子。

风雨无忧，是东方雨虹的口号，是企业韧性发展的能力，也是大家对美好生活的向往。